Fiscalidad: 3% amortizacion coste adquisición

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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor FRAN P. » 08/04/2020 10:29

excelente .no se puede decir nada más.
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor PatrimonioBruto » 10/04/2020 20:20

Al hilo de este tema me he encontrado con una particularidad en el renta-web que me gustaría comentar a ver qué opináis.

Se trata de un alquiler de una vivienda a la cual voy a aplicar ese 3% de amortización. Como bien habéis apuntado y como bien parece desprenderse de los artículos 23 de la ley de IRPF ni en el 14 del Reglamento se trata del tomar como base el MAYOR del coste de adquisición y el valor catastral de la construcción.

El problema radica en si se trata de un inmueble comprado (adquisición onerosa) como habéis comentado vosotros, o si es un inmueble heredado (adquisición lucrativa). Lo digo porque la AEAT pregunta por esto mismo en el renta-web cuando vas a aplicar los gastos deducibles.

¿Y qué ocurre? pues que si picas la opción que es una adquisición onerosa aplica el MAYOR de los dos importes...

Imagen de ejemplo

...pero si picas una adquisición lucrativa aplica el MENOR de los dos importes.

Imagen de ejemlo

¿Sabéis si es un error del programa o hay alguna explicación en alguna normativa que distinga estos dos casos.
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor PatrimonioBruto » 10/04/2020 23:44

Después de un proceso de investigación he llegado a la explicacion (que no comparto). Consulta vinculante V2608-14 donde se dice:

El importe a deducir en concepto de amortización sería el resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de

Coste de adquisición satisfecho que, al haber sido adquirido los inmuebles por herencia, sería el importe de los gastos y tributos satisfechos por la adquisición.

El valor catastral, sin incluir en el cómputo el valor del suelo.


No tiene ninguna lógica que el coste de adquisición de un inmueble heredado no incluya su valor en el ISD sino solo los impuestos pagados. Vaya despropósito.
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor enciayer » 11/04/2020 11:26

PatrimonioBruto escribió:Después de un proceso de investigación he llegado a la explicacion (que no comparto). Consulta vinculante V2608-14 donde se dice:

El importe a deducir en concepto de amortización sería el resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de

Coste de adquisición satisfecho que, al haber sido adquirido los inmuebles por herencia, sería el importe de los gastos y tributos satisfechos por la adquisición.

El valor catastral, sin incluir en el cómputo el valor del suelo.


No tiene ninguna lógica que el coste de adquisición de un inmueble heredado no incluya su valor en el ISD sino solo los impuestos pagados. Vaya despropósito.


Efectivamente y dice más "El coste de aquisición en los inmuebles heredados, sería el importe de los gastos que corresponda a la construcción y a las mejoras efectuadas"

Copio y pego del manual del IRPF 2019
Bienes inmuebles
Tratándose de bienes inmuebles se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de......

a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición
(notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el
valor del suelo, asi como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes
adquiridos.
En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración
de "coste de adquisición satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción, y, en su caso, el coste de las inversiones y
mejoras efectuadas.
b) Valor catastral .....


Un saludo
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor enciayer » 11/04/2020 11:27

PatrimonioBruto escribió:Después de un proceso de investigación he llegado a la explicacion (que no comparto). Consulta vinculante V2608-14 donde se dice:

El importe a deducir en concepto de amortización sería el resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de

Coste de adquisición satisfecho que, al haber sido adquirido los inmuebles por herencia, sería el importe de los gastos y tributos satisfechos por la adquisición.

El valor catastral, sin incluir en el cómputo el valor del suelo.


No tiene ninguna lógica que el coste de adquisición de un inmueble heredado no incluya su valor en el ISD sino solo los impuestos pagados. Vaya despropósito.
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor enciayer » 11/04/2020 11:43

En el ejemplo del manual de la renta del 2019 lo dejan bastante claro.

En los inmuebles heredados solo consideran valor de adquisición a los impuestos y gastos que recaigan sobre la construcción y sobre estos o sobre el valor catastral de la construcción (si es mayor) que en buena lógica lo será, practican la amortización.

Un saludo
enciayer
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor finito » 12/10/2020 19:12

Refloto el hilo ya que estoy actualmente lidiando con mi IRNR y no me queda muy claro el tema del valor catastral y el valor de venta.

Segun citais anteriormente:
Para calcular la amortización debes elegir el mayor de:
a) El coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo).
b) El valor catastral ( sin incluir el valor del suelo)

Y aplicar el 3 % sobre el mayor valor anterior para calcular la amortización o depreciación por uso.

En mi caso mi pregunta es como averiguar el valor del suelo, ya que se cual es el valor de la compra venta, pero en las escrituras no se indica el valor independiente del suelo.

Segun el IBI mi piso se desglosa de las siguiente manera:

Valor Catastral Suelo: 123.904,61 euros
Valor Catastral Edificación: 71.656,13 euros
Valor Catastral total: 195.560.74 euros.

Puedo asumir que el valor catastral del suelo es de 71.656,13 euros y restar dicha cantidad al valor de la compra venta y sobre el resultado final aplicar el 3% de amortización? Evidentemente, el valor de compra venta es muy superior al valor Catastral total menos el valor del suelo.

Muchas gracias por vuestra ayuda!
Saludos
finito
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor CARVACO » 13/10/2020 13:30

finito escribió:Refloto el hilo ya que estoy actualmente lidiando con mi IRNR y no me queda muy claro el tema del valor catastral y el valor de venta.

Segun citais anteriormente:
Para calcular la amortización debes elegir el mayor de:
a) El coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo).
b) El valor catastral ( sin incluir el valor del suelo)

Y aplicar el 3 % sobre el mayor valor anterior para calcular la amortización o depreciación por uso.

En mi caso mi pregunta es como averiguar el valor del suelo, ya que se cual es el valor de la compra venta, pero en las escrituras no se indica el valor independiente del suelo.

Segun el IBI mi piso se desglosa de las siguiente manera:

Valor Catastral Suelo: 123.904,61 euros
Valor Catastral Edificación: 71.656,13 euros
Valor Catastral total: 195.560.74 euros.

Puedo asumir que el valor catastral del suelo es de 71.656,13 euros y restar dicha cantidad al valor de la compra venta y sobre el resultado final aplicar el 3% de amortización? Evidentemente, el valor de compra venta es muy superior al valor Catastral total menos el valor del suelo.

Muchas gracias por vuestra ayuda!
Saludos


Buenas tardes,

Si se desconoce el valor del suelo en el coste de adquisición, éste tendrá la misma proporción que en el Valor Catastral. Es decir:

Valor del Suelo en el valor de compraventa = (Valor Catastral Suelo / Valor Catastral Total ) * Valor compraventa.

Saludos
CARVACO
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor finito » 15/10/2020 10:34

Muchas gracias, tomo nota.

Con respecto al valor de compra venta de la vivienda, entiendo que se puede incluir todo el montante (incluido temas notariales, registro, etc) para el calculo del valor catastral. Es correcto?

Por otro lado, la deducción referente al préstamo hipotecario seria solamente de los intereses pagados mensuales, verdad? Es decir, si tienes una cuota de 992.89, cuyo valor amortizado es de 638 e Interés de 354, por ese mes en concreto, te podrias deducir 354, verdad?

Gracias de nuevo,
Un saludo
finito
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor newpyme » 15/10/2020 13:42

Buenas tardes, entiendo que tienes la vivienda alquilada que se encuentra con un crédito hipotecario, en este caso los intereses son deducibles hasta el importe del rendimiento inmobiliario íntegro obtenido.

Salvo error u omisión, si utilizas el valor catastral entiendo que no debes aumentar ese valor con los gastos realizados para obtener el inmueble. No obstante, si utilizas el valor de adquisición a título oneroso deberás aumentar dicho valor con los gastos inherentes de la compra. Para más información sobre este apartado, ver información en la página web de Hacienda.

Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.
1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:
a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:
1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º
2.º Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.
3.º Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
4.º Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.
b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor finito » 15/10/2020 16:32

Buenas tardes, entiendo que tienes la vivienda alquilada que se encuentra con un crédito hipotecario, en este caso los intereses son deducibles hasta el importe del rendimiento inmobiliario íntegro obtenido.

Correcto, estamos hablando del alquiler de una vivienda con credito hipotecario. "en este caso los intereses son deducibles hasta el importe del rendimiento inmobiliario íntegro obtenido." esto significa que por ejemplo, en un alquiler de 1000 euros, lo maximo que podria deducir serian 1000 euros en intereses? En mi caso, los intereses mensuales pagados pro el credito son inferiores al alquiler recibido, por lo que entieondo que podria deducirme dicho importe ~350 euros / mes. Es correcto?

Salvo error u omisión, si utilizas el valor catastral entiendo que no debes aumentar ese valor con los gastos realizados para obtener el inmueble. No obstante, si utilizas el valor de adquisición a título oneroso deberás aumentar dicho valor con los gastos inherentes de la compra. Para más información sobre este apartado, ver información en la página web de Hacienda.


En mi caso, estoy usando el valor de compra venta del inmueble, ya que el valor catastral que figura en el catastro es inferior al valor de compra venta. Por lo que deduczco de tu comentario es que efectivamente se puede incluir los gastos inherentes.

Por otro lado, el la casilla numero 2 de la declracion IRNR, aparece una serie de valores. Simplemente necesito confirmacion de que valor es el correcto para el alquiler de una vivienda siendo el propietario residente en el extranjero (adjunto imagen). Entiendo que seria la opcion 01, pero por confirmar.
https://imgur.com/a/BNjfleA

Muchas gracias por vuestra ayuda, se agradece!
Saludos
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor newpyme » 15/10/2020 21:06

Buenas tardes, con respecto al IRNR, entiendo que se trata de un contribuyente por este impuesto residente en otro Estado miembro de la Unión Europea, Islandia o Noruega para poder aplicar las deducciones establecidas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En caso contrario, no tienen ese derecho y tributan por el total de rentas obtenidas.

Si tienen derecho a estas deducciones, al ser los gastos financieros inferiores a los rendimientos íntegros no existe problema, se aplica la reducción del rendimiento íntegro para obtener el rendimiento neto. Entiendo que el resto de gastos como portería, impuestos, etc. tampoco alcanzan los 1.000 euros mensuales, por lo que el rendimiento neto será positivo.

En el supuesto de que el inmueble no hubiera estado arrendado durante todo el año, la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos en primas de seguros, comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, suministros etc., serán los que correspondan al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado.

En cuanto al coste de adquisición satisfecho para aplicar la amortización, incluye los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de "coste de adquisición satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

En la página web de Hacienda indica:
Modelo: modelo 210, consignando el tipo de renta 01 o, para rendimientos agrupados de varios pagadores, el 35.
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor finito » 16/10/2020 12:23

Lo primero agradecerte tu inestimable ayuda :)

Buenas tardes, con respecto al IRNR, entiendo que se trata de un contribuyente por este impuesto residente en otro Estado miembro de la Unión Europea, Islandia o Noruega para poder aplicar las deducciones establecidas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En caso contrario, no tienen ese derecho y tributan por el total de rentas obtenidas.

Efectivamente, al residir en UK, aun puedo beneficiarme de las deduciones y tributar sobre los rendimientos un 19%.

Si tienen derecho a estas deducciones, al ser los gastos financieros inferiores a los rendimientos íntegros no existe problema, se aplica la reducción del rendimiento íntegro para obtener el rendimiento neto. Entiendo que el resto de gastos como portería, impuestos, etc. tampoco alcanzan los 1.000 euros mensuales, por lo que el rendimiento neto será positivo.

La suma de todas las deducciones no es superior al precio de alquiler, por lo que el rendimiento neto, es positivo.

En el supuesto de que el inmueble no hubiera estado arrendado durante todo el año, la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos en primas de seguros, comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, suministros etc., serán los que correspondan al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado.

Gracias lo tengo en cuenta, en principio lo habia realizado por meses, pero es mas correcto por dias, por lo que actualizare mis calculos en base a dias en vez de a meses.

En cuanto al coste de adquisición satisfecho para aplicar la amortización, incluye los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de "coste de adquisición satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

Gracias por la confirmacion

Saludos! :)
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