Fiscalidad: 3% amortizacion coste adquisición

Fiscalidad de la empresa y el autónomo; IVA, Sociedades, IRPF, ...

Moderador: Fiscalidad

3% amortizacion coste adquisición

Notapor FRAN P. » 04/04/2020 11:16

buenos días y muchas gracias .
tengo una duda con respecto al cálculo del coste de adquisición de vivienda nueva para el 3% de amortización por alquiler de la misma.
yo tengo:
total pagos efectuados:
1-pago minuta: compra venta con iva :1000
préstamo hipotecario:500
2-pago impuestos: igual que minuta:
3-pago registro: igual que minuta:
4-honorarios:igual ,compra venta y préstamo.
5- tasación: 400
pregunta:
TODO lo anterior lo puedo sumar al precio de coste en escrituras con el iva (al ser vivienda nueva)????????¿¿?
FRAN P.
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor newpyme » 04/04/2020 17:36

Buenas tardes, en el artículo 24 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se especifican qué gastos pueden deducirse por alquilar un inmueble.

Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.
b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.


De esta forma, del total cobrado al inquilino se pueden deducir:
· Los intereses del crédito hipotecario y gastos de conservación y reparación, con el límite del rendimiento obtenido.
· Los tributos y recargos no estatales, tasas y recargos estatales.
· Las cantidades devengadas por terceros de servicios personales: administración, vigilancia, portería y similares.
· Los ocasionados por la formalización del arrendamiento.
· El importe de las primas de contratos de seguro sobre el inmueble.
· Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
· Las cantidades destinadas a la amortización de los bienes y derechos.

Para calcular la amortización debes elegir el mayor de:
a) El coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo).
b) El valor catastral ( sin incluir el valor del suelo)

Y aplicar el 3 % sobre el mayor valor anterior para calcular la amortización o depreciación por uso.

Por último, si el inmueble se destina como vivienda, se aplicará una reducción del 60 %.

Resumiendo y respondiendo a tu pregunta, debes escoger entre el mayor del coste de adquisición (incluyendo los gastos de IVA, notaria, Registro de la Propiedad, etc.) o el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.

Por último, si decides vender esa vivienda más adelante, deberás imputar la depreciación deducida cuando obtuviste rendimientos de capital inmobiliario.
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor FRAN P. » 04/04/2020 19:14

gracias por tu tiempo ,pero lo que dices ya lo sé …
yo sólo me refiero al coste de adquisición para calcular el 3% de amortización.
vamos al párrafo tuyo donde dices IVA,NOTARÍA,REGISTRO DE LA PROPIEDAD ,ETC,

es es mi cuestión ..para el coste de adquisición los gastos que yo puse en mi pregunta entran?? los referidos pobre ejemplo al préstamo hipotecario ,,,,,,,

lee mi pregunta porfa …..
por cierto ,en "otros gastos" se puede meter el certificado de eficiencia energética,necesario para poder alquilar.

gracias por molestarte.
FRAN P.
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor newpyme » 04/04/2020 20:50

Buenas tardes, los gastos de compraventa (IVA, notaría, Registro) aumentan el valor de adquisición para calcular la deducción por amortización.

Con respecto a los gastos de financiación del inmueble (AJD, notaría, seguros obligatorios...), así como los intereses del crédito hipotecario y certificado de eficiencia energética se consideran gastos deducibles, al entenderse que son necesarios para obtener los rendimientos de capital inmobiliario. Estos gastos deben prorratearse sobre el tiempo que se encuentra alquilada la vivienda.

Por tanto, la minuta del crédito hipotecaria sería "gasto deducible", mientras que la minuta por la compra del inmueble lo que hace es incrementar su "valor de adquisición" (que necesitas para calcular la deducción por amortización).

De esta forma:
1. Minuta de compra-venta con IVA, será mayor valor de adquisición del inmueble.
2. Minuta del préstamo hipotecario, gastos deducibles.
3. Impuestos. Si es por la compra del inmueble, mayor valor de adquisición. Si te refieres al IBI y tasas de basuras, como gasto deducible.
3. Registro de la Propiedad, mayor valor de adquisición.
4. Honorarios por la compra-venta, mayor valor de adquisición. Por el préstamo, como gasto deducible.
6. Tasación, mayor valor de adquisición.
7. Certificado de eficiencia energética, gasto deducible.

Espero no haberme dejado nada.
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor FRAN P. » 04/04/2020 21:21

Estoy con el móvil .mañana te leo bien.
O sea, lo pagado por el préstamo hipotecario cuando lo abrí es un gasto deducible enla renta de este año por alquiler?????
Seguri?? Tengo entendido que lo único deducible en la renta anuam son los intereres del mismo...además de tributos, comunidad, prima seguro, 10% muebles, obras si las huvo...
Los datos que yo puse en el correo inicial fue lo pagado al comprar el piso hace 10 años...
Gracias
FRAN P.
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor FRAN P. » 04/04/2020 21:26

Y muchas gracias por molestarte.
FRAN P.
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor FRAN P. » 04/04/2020 21:37

Yo todo lo que puse arriba lo sumo al coste de adquisición ...a ver sa ver si estoy dejando de ganar devolución.,
Mañana pongo un ejemplo
Gracias
FRAN P.
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor FRAN P. » 05/04/2020 11:21

buenos días .leído con atención tu contestación .pongo un ejemplo para ver si está bien :
piso obra nueva comprado en 2010:
precio 150.000€
iva escrituras:10.000€
liquidación gastos :
1-pago minuta:
compra venta con iva: 300€
préstamo:500€
2- pago impuestos(mod. 600 transmisión y acto jurídicos))
compra venta :100€
préstamo: 1000€
3-registro propiedad:
compra venta :150€
préstamo:200€
4-honorarios:
compra venta : 170€
préstamo: 220€
certif energético: 130€
tasación:270€
eso fue la operación compra y formalización préstamo en el AÑO 2010.

ahora ,año 2019 piso alquilado ...entonces para renta 2019:
gastos deducibles: 3% amortización:
p. minuta préstamo: 500€ precio compra:150.000€
honorarios préstamo:220€ iva escrituras:10000€
IBI año 2019 p. minuta compra venta con iva:300€
comunidad p. impuestos;compra y préstamo
intereses préstamo año 2019 p.registro. compra y préstamo
prima seguro honorarios compra: 170€
10% bienes (muebles) tasación: 270€
certificado energético:130€

obras no hubo y agua y luz lo paga inquilino,formalización del contrato no lo meto perdí factura....jeje

es correcto esto?????
FRAN P.
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor FRAN P. » 05/04/2020 11:28

se me ha juntado todo .....lo aclaro mejor aqui:
ahora ,año 2019 piso alquilado ...entonces para renta 2019:
gastos deducibles:
p. minuta préstamo: 500€
honorarios préstamo:220€
IBI año 2019
comunidad
intereses préstamo año 2019
prima seguro
10% bienes (muebles)
certificado energético:130€

3% amortización:
precio compra:150.000€
iva escrituras:10000€
p. minuta compra venta con iva:300€
p. impuestos;compra y préstamo (los 2 casos)
p.registro. compra y préstamo(los 2 casos)
tasación: 270€
honorarios compra: 170€
FRAN P.
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor newpyme » 05/04/2020 19:27

Buenas tardes, vamos a liquidar el impuesto como indica la Ley del IRPF para que veas los pasos que siguen:

1. Rendimientos íntegros de capital inmobiliario: total de dinero satisfecho por el inquilino durante el año pasado.

2. Gastos deducibles imputables EN EL EJERCICIO. Estos gastos deben ser proporcionales al tiempo que estuvo alquilado el inmueble, es decir, si el inmueble se alquiló durante todo el año, entonces deberás imputar el importe completo. Como han pasado más de 4 años desde que se adquirió la vivienda hasta que se alquiló, no se pueden deducir los gastos de formalización del préstamo hipotecario, pero sí los intereses y seguros asociados que pagas periódicamente.

Gastos deducibles: IBI + gastos comunidad + certificado energético + intereses del préstamo hipotecario + prima de seguro.

Como las facturas de agua y luz las paga el inquilino no te las puedes deducir.

3. Amortización. El mobiliario entra dentro de esta categoría, se presume que se encuentra contenido dentro del 3 % sobre el valor del inmueble.
Calculamos el precio de adquisición incluyendo todos los gastos relacionados con la compra de la vivienda:
Precio de adquisición: 150.000 + 10.000 + 300 + 100 + 150 + 170 + 270 = 160.990 €
Debes elegir el mayor valor entre el precio de adquisición y el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.

Vamos a suponer que el valor del suelo es un 20 % y el de la vivienda un 80 %. Para conocer el coeficiente, revisa el IBI o la escritura de la vivienda.

Amortización: 160.990 x 80 % x 3 % = 3.863,76 €

4. Arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reducirá en un 60 %.

Como el IRPF es un impuesto parcialmente cedido a las Comunidades Autónomas habría que tener en cuenta las peculiaridades de tu Comunidad Autónoma por si existiesen posibles deducciones o bonificaciones aparte de las generales para todo el territorio español.

Ejemplo:
Rendimientos íntegros............... 10.800,00 €
Gastos deducibles....................... - 1.650,00 €
Amortización................................. - 3.863,76 €
Rendimiento neto........................... 5.286,24 €
Reducción (60 %)...........................- ‭3.171,74 ‬€
Rendimiento neto reducido.....2.114,50 €
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor FRAN P. » 05/04/2020 20:14

vaya máquina ,,,eres un crak ..
claro ,al pasar 4 años desde que lo compré ,ya no puedo desgravar nada referente al préstamo..salvo los intereses anuales .....eso era lo que yo no tenía claro ....
FRAN P.
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor FRAN P. » 05/04/2020 20:36

en galicia creo que no hay deduciones para mi caso....creo.......
FRAN P.
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor enciayer » 06/04/2020 17:49

newpyme
2. Gastos deducibles imputables EN EL EJERCICIO. Estos gastos deben ser proporcionales al tiempo que estuvo alquilado el inmueble, es decir, si el inmueble se alquiló durante todo el año, entonces deberás imputar el importe completo. Como han pasado más de 4 años desde que se adquirió la vivienda hasta que se alquiló, no se pueden deducir los gastos de formalización del préstamo hipotecario, pero sí los intereses y seguros asociados que pagas periódicamente.

No entiendo que quieres decir con esto de haber transcurrido mas de 4 años.

Un saludo
enciayer
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor FRAN P. » 07/04/2020 10:39

nada ,digo lo mismo que tú ....del préstamo sólo lo intereses del ejercicio como gasto deducible.
muchas gracias por tu tiempo .lo has explicado perfecto.
así da gusto.
muchas gracias
FRAN P.
 
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Re: 3% amortizacion coste adquisición

Notapor newpyme » 07/04/2020 18:03

Buenas tardes, me gustaría ahondar en este tema por si os pudiese ser útil esta información de cara al futuro.

Según el artículo 23 la de la Ley del IRPF, existe un límite cuantitativo y temporal para deducir los gastos financieros por adquisición de la vivienda alquilada y también por realizar mejoras en la vivienda alquilada.

Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.
1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:

a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:
1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º


De esta forma, si el contribuyente compra una vivienda y consigue alquilarla, los gastos financieros derivados de la hipoteca, así como los intereses, los puede imputar como gastos deducibles. El legislador, al entender que los gastos serán mayores que los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos durante ese período impositivo, limita la cuantía a los rendimientos obtenidos (es decir, no pueden ser negativos por aplicar esta deducción) y el resto lo puede ir deduciendo en los 4 años siguientes con la misma regla. De esta forma no se tributaría por rendimientos de capital inmobiliario al ser cero, permitiendo seguir aplicando al exceso.

Sucede lo mismo si el contribuyente solicita un préstamo para realizar una mejora a la vivienda alquilada, que podrá deducirse los gastos relativos a la concesión del préstamo, así como sus intereses.

¿Y si el contribuyente solicita un préstamo para llevar a cabo obras de conservación y reparación? Los gastos en las obras de conservación o reparación sí son deducibles, pero no los gastos financieros ni los intereses. Por tanto, no sería aconsejable solicitar un préstamo para este fin si el contribuyente desea deducirse los gastos financieros.

Como podéis observar, un buen asesor fiscal puede ayudar a los arrendadores a maximizar su factura fiscal.
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