Fiscalidad: RENTA CON VENTA APLAZADA VIVIENDA

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RENTA CON VENTA APLAZADA VIVIENDA

Notapor SLR. LUCIA » 11/05/2021 10:46

Hola chic@s, comento una duda por si alguien me la puede aclarar.

Tengo unos familiares, han vendido una segunda vivienda, pero no han firmado escritura de compraventa porque sólo han hecho un contrato privado en el que se ha acordado recibir por la parte compradora pagos trimestrales sucesivos hasta completar el 100% del precio de la venta. El último pago se hará en el año 2022, habiendo sido el primero hecho en el 2020, junto con la firma del contrato.

Sabemos que hay opción de declarar los cobros realizados en el 2020 ahora en la renta del 2020, pero no quieren, prefieren hacerlo todo una vez se haga la firma de escritura de compraventa en el 2022.

Mi pregunta, en el 2022, cuando lo firmen, a la hora de declarar la ganancia patrimonial en la renta, en el apartado correspondiente a fecha y valor de adquisición aparece un apartado para marcar una casilla que pone "operaciones a plazo" y debajo de esa casilla hay otra para especificar el importe cobrado en el ejercicio de que se trate, pues bien, en este caso que comento, cuando en el 2022 declaren la ganancia patrimonial, tienen que rellenar este apartado de "operaciones a plazo" al haber cobrado en el 2020, en el 2021 y en el 2020 varios pagos hechos por el comprador? O esta casilla se refiere precisamente a si optas por declarar los pagos realizados en un ejercicio y no como quieren ellos, que es con la firma de la compraventa.

Estoy un poco liada con esto, porque no sé si al declarar la venta en el 2022 que es cuando es la firma de la escritura, hay que informar a la AEAT de alguna manera de que el cobro de esa venta se ha producido en sucesivos cobros desde el 2020, y en caso de que haya que comunicarlo, cómo, no sé si es utilizando la casilla que he explicado o no, o directamente esto no hay que comunicarlo...

Y otra duda es que hay que rellenar la fecha de adquisición del bien, en este caso, primero compraron un terrero, que tiene una fecha de adquisición en escritura y luego hicieron la vivienda (construcción) que tiene otra fecha, la fecha por la que me debo de guiar es por la de adquisición del terreo verdad?

Gracias de antemano, un saludo.
SLR. LUCIA
 
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Re: RENTA CON VENTA APLAZADA VIVIENDA

Notapor PETER1959 » 11/05/2021 12:44

Ten en cuenta que los tipos de las rentas del ahorro subieron a partir del 2021

yo tengo un caso igual y lo declaro los pagos del 2020 en el 2020, pero el contrato privado tiene que poner que les entregas las llaves y toma posición de la vivienda

saludos
PETER1959
 
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Re: RENTA CON VENTA APLAZADA VIVIENDA

Notapor SLR. LUCIA » 11/05/2021 12:52

PETER1959 escribió:Ten en cuenta que los tipos de las rentas del ahorro subieron a partir del 2021

yo tengo un caso igual y lo declaro los pagos del 2020 en el 2020, pero el contrato privado tiene que poner que les entregas las llaves y toma posición de la vivienda

saludos


Hola, gracias por tu respuesta.

Sí, en este caso sí pone la entrega de llaves y toma de posesión.

Tú lo declaras en 2020, los pagos recibidos en 2020, pero esto es una opción, no es obligatorio verdad? Que si ellos van a firmar la escritura en 2022 pueden declarar la venta en el 2022, no teniendo la obligación ahora de declarar los pagos recibidos no?
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Re: RENTA CON VENTA APLAZADA VIVIENDA

Notapor henritoad » 11/05/2021 13:26

Hola, Lucía.
En 2020, que es cuando se ha producido la alteración patrimonial (Art. 14.1.c) LIRPF), tienes que declarar la ganancia producida por la venta. Ocurre que, como bien dices, tienes la opción tributaria de declarar el pago aplazado (Art. 14.2.d LIRPF) por lo que, si el último pago es a más de un año, puedes declarar en 2020 la parte de ganancia correspondiente a los importes cobrados en 2020 y dejar el resto para 2021 y 2022, indicando debidamente en el modelo qué parte de la ganancia dejas pendiente de tributar en esos periodos.

Lo que en ningún caso puedes hacer es imputar toda la ganancia para el 2022 si la transmisión de la vivienda se ha producido en años anteriores. Eso sería objeto de liquidación y sanción.
Otra cosa distinta sería que no se entregara la vivienda hasta 2022, en cuyo caso la cosa sería muy complicada porque para hacienda los importes pagados anteriormente los considerarían ganancias patrimoniales no derivadas de transmisión y te los podrían llevar a la base general y meterte un paquete de padre y muy señor mío.
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Re: RENTA CON VENTA APLAZADA VIVIENDA

Notapor SLR. LUCIA » 11/05/2021 13:36

henritoad escribió:Hola, Lucía.
En 2020, que es cuando se ha producido la alteración patrimonial (Art. 14.1.c) LIRPF), tienes que declarar la ganancia producida por la venta. Ocurre que, como bien dices, tienes la opción tributaria de declarar el pago aplazado (Art. 14.2.d LIRPF) por lo que, si el último pago es a más de un año, puedes declarar en 2020 la parte de ganancia correspondiente a los importes cobrados en 2020 y dejar el resto para 2021 y 2022, indicando debidamente en el modelo qué parte de la ganancia dejas pendiente de tributar en esos periodos.

Lo que en ningún caso puedes hacer es imputar toda la ganancia para el 2022 si la transmisión de la vivienda se ha producido en años anteriores. Eso sería objeto de liquidación y sanción.
Otra cosa distinta sería que no se entregara la vivienda hasta 2022, en cuyo caso la cosa sería muy complicada porque para hacienda los importes pagados anteriormente los considerarían ganancias patrimoniales no derivadas de transmisión y te los podrían llevar a la base general y meterte un paquete de padre y muy señor mío.


Gracias por la ayuda, entonces, aunque lo que es la firma de la compraventa no se produzca hasta 2022, porque hasta 2022 no se realizan las escrituras, y hasta 2022, siguen siendo propietarios los actuales, aunque esto pase todo en el 2022, ahora en la renta correspondiente a 2020, hay que declarar la ganancia patrimonial proporcional según los pagos que han recibido en 2020, por obligación no? Que no es una opción, que hay que hacerlo así aunque no haya escritura con cambio de titularidad de la propiedad, porque lo único que hay es un contrato privado en el que se acuerda que se le entregan las llaves y se especifican las condiciones de pago y se acuerda que en el 2022 una vez estén hechos ya todos los pagos se hará la escritura de compraventa.

Quedo pendiente, mil gracias por la ayuda.
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Re: RENTA CON VENTA APLAZADA VIVIENDA

Notapor henritoad » 11/05/2021 16:44

En efecto. La escritura es sólo la elevación a público del contrato de compraventa, que anteriormente era privado, con el objetivo únicamente de hacer que el contrato sea inscribible en un registro público, una vez ha sido protocolizado. Si se produce la entrega de llaves en 2020, tienes la opción de tributar por todo en 2020 o de tributar por la % de ganancia efectivamente cobrada, si optas por la aplicación del pago aplazado.
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Re: RENTA CON VENTA APLAZADA VIVIENDA

Notapor SLR. LUCIA » 11/05/2021 17:21

henritoad escribió:En efecto. La escritura es sólo la elevación a público del contrato de compraventa, que anteriormente era privado, con el objetivo únicamente de hacer que el contrato sea inscribible en un registro público, una vez ha sido protocolizado. Si se produce la entrega de llaves en 2020, tienes la opción de tributar por todo en 2020 o de tributar por la % de ganancia efectivamente cobrada, si optas por la aplicación del pago aplazado.


Vale vale, estaba totalmente confundida porque pensaba que la opción era o tributar por el % de ganancia cobrada cada año o tributarlo todo en 2022 que es cuando se haría la firma, no ahora. Vale, ya entendí. Muchas gracias por la ayuda!

Y una duda que me ha surgido ahora, abusando de tu ayuda de nuevo :P porque al ver también el mensaje que me escribió PETER1959, me ha surgido, si por ejemplo no hubiera habido entrega de llaves ni toma de posesión de la vivienda, es decir, por ejemplo tú haces un contrato privado de compraventa de una vivienda, poniendo que se van a hacer x pagos parciales y que te comprometes a entregar la vivienda una vez se completen todos los pagos, es decir, no se entrega en el momento de la firma del contrato, esos pagos que recibes en el banco cómo los declaras en la renta? Porque ahí no habría alteración patrimonial hasta que se hiciera la escritura digamos, entonces estos cobros qué pasaría que no habría que reflejarlos en renta? Sólo reflejar directamente la ganancia y tal una vez se haga la escritura de compraventa y entrega del bien?

Quedo pendiente, muchas muchas gracias!!Un saludo.
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Re: RENTA CON VENTA APLAZADA VIVIENDA

Notapor henritoad » 11/05/2021 19:05

En ese caso, habría que considerarlos un pago anticipado a cuenta de la futura compraventa. El problema es que hacienda no lo va a considerar así, y te va a hacer tributar por estas ganancias como ganancias no derivadas de transmisión, al tipo general en lugar del tipo del ahorro. Por supuesto esto no es lo correcto, pero así está el patio. Te toca a ti ser quien acredite que esos importes están realmente relacionados con una hipotética venta. E imagínate que no se llega a vender.
Esto, por ejemplo, ocurre cuando se cobran arras y se tarda mucho tiempo en hacer la escritura. Es una completa temeridad, dado lo feroz que se pone hacienda en estos tiempos de dios.
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Re: RENTA CON VENTA APLAZADA VIVIENDA

Notapor SLR. LUCIA » 11/05/2021 19:41

henritoad escribió:En ese caso, habría que considerarlos un pago anticipado a cuenta de la futura compraventa. El problema es que hacienda no lo va a considerar así, y te va a hacer tributar por estas ganancias como ganancias no derivadas de transmisión, al tipo general en lugar del tipo del ahorro. Por supuesto esto no es lo correcto, pero así está el patio. Te toca a ti ser quien acredite que esos importes están realmente relacionados con una hipotética venta. E imagínate que no se llega a vender.
Esto, por ejemplo, ocurre cuando se cobran arras y se tarda mucho tiempo en hacer la escritura. Es una completa temeridad, dado lo feroz que se pone hacienda en estos tiempos de dios.


Desde luego... da ya un miedito hacer cualquier cosa, y eso que un@ lo quiere hacer bien y correcto, pero hay tantas "cositas" que no veas el cuidado que hay que tener con todo... EN FIN....

Muchas gracias por la ayuda y tu opinión, ya es que me había surgido esa duda también, resuelto todo :)

Un saludo.
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