compra de una vivienda

[selen13]

Hola a todos de nuevo.
Mi nueva pregunta es que nuestra empresa ha decido comprar una vivienda a nombre de la empresa. Por lo tanto los gastos de notaria etc. van a nombre de la empresa.
Que asientos corresponderia hacer.
Gracias nuevamente.

[MARC]

Hola,

todo dependerá a como se destine la vivienda. Dando a entender que sea como oficina, se podría contemplar la opción de todos los gastos que se originen por su compra y puesta a punto, sea mayor importe del inmobilizado. Por lo que sumaría del precio de compra de la vivienda, el notario y otros gastos. En caso de quererlo separar para no activarlo como inmobilizado, dando cuentas a 623 por ejemplo.

Espero ayudarte con esto.
Marc

[selen13]

Hola marc.
la finalidad de dicho piso no es para oficina simplemente por inversion.
Crees entonces que el valor de la vivienda mas los gastos de plusvaliay impuesto patrimonial etc. deberia sumarlo todo y llevarlo al grupo 2 a que cuenta crees que seria la adecuada?
y los gastos de notaria y gestoria llevarlo a la 623?
Gracias por tu ayuda.

[Petrus]

Si la compra de la vivienda es por motivaciones simples de inversión de recursos, debe igualmente activarse el coste de la compra, más todos los gastos inherentes a la misma, como Inmobilizado Material en la cuenta 221.En dicha activación , de acuerdo con la norma, corresponde registrar por separado la parte del terreno de la edificación, si bien siendo una propiedad no afecta a las necesidades de la actividad empresarial, creo entender que fiscalmente no habria lugar a la amortización. Es decir, si se podria contablemente amortizar, peró dicha amortización no seria deducible a efectos del I.S. y por lo tanto generaria una Diferencia Permanente en el mod. 201 del Impuesto, con aumento de resultado.

[selen13]

Hola petrus, ando un poco perdida quieres decirme que el valor del piso + plusvalia + impuesto patrimonial se sumaria todo y se haria el correspondiente asiento de 221 a 572 por dicha suma y por otra partes los gastos de notoria y gestoria seria adjudicado directamente a gtos.
es decir 623 hay que tener presente que lleva iva y irpf 15%.
Haces mencion de la separacion del terreno con la edificacion no entiendo muy bien lo que me quieres decir ya que es un piso de segunda mano. Cuando haces referencia a amortizable te refieres que se amortiza como un ordenador o unas mesas, si fuera asi, en este caso como se haria. Perdona por mi ignoracia, pero es mi primer caso.
Gracias nuevamente.

[Petrus]

Si, debes activar a la 221 todo sumado, el coste de la compra, más todos los gastos inherentes a la misma (Notaria, registro,ITP, gestoria, etc.). Por lo que respecta a la plusvalia, podriamos objetar dudas, en el sentido de que, por defecto la plusvalia viene liquidada por el Ayuntamiento a cargo del VENDEDOR,que es el que por derecho la tendria que pagar. Si a vosotros os "enchufaron" una claúsula contractual en que os deberiais hacer cargo del dicho pago, pués vale, porqué en este mundo "todo, o casi todo, es pactable. Tal circunstancia podria justificar la exclusión del coste de la plusvalia como mayor coste de adquisición, con lo que habria que contabilizarlo con cargo a la 631-Otros tributos; no obstante, por simplicidad y por su supuesto poco importe, yo lo dejaria incluido todo como coste de la compra.
Por lo que respecta a la parte del terreno. Todo piso o elemento en régimen de propiedad horizontal, participa en su justa proporción en el coste del terreno sobre el que está edificado, de tal manera que se entiende que el valor de un piso está formado por un importe representativo alícuoto del terreno y el resto es por la construcción. Este detalle , a porcentaje, se puede obtener consultando el desglose de los valores catastrales adjudicados a la finca en el recibo del IBI.
Eso es así, porqué por ley natural los terrenos no son depreciables y por lo tanto no se amortizan; en cambio la construcción si que se amortiza, según su vida útil considerada.
No obstante en tu particular caso, desglosando igualmente en tu activo la parte de terreno de la de la construcción, la rectifica fiscal sobre la cuota de amortización contable generada por la parte edificada, seria la que justificaria la introducción de la Diferencia Ppermanente en el mod. 201 del I.S.
Espero que con esta aclaración salgas de dudas.

[selen13]

Buenas tarde petrus gracias por tu rapida respuesta, perdona que insista en el tema, bajo tu opinion me aconsejas que subdivida y ponga en la cta.220 el valor del terreno, que seria del recibo del ibi lo que pone valor del suelo esa seria la cantidad no? y en la cta.221 del recibo del ibi lo que pone el valor catastral no.........+ la diferencia de la suma de estas dos cantidades con el precio de venta no? + los gastos de notaria gestoria , ITP,registroy plusvalia.
Para amortizar la cta.221 menos los gtos notaria etc.... segun he visto en las tablas de amortizacion en el apartado de elementos comunes en viviendas perido maximo de 100 años. que hago divido esa cantidad por 100 años y eso es lo que amortizo cada año. siendo cada año el siguiente asiento 682 a 282 .
Luego si se hicieran reformas en ese piso de fontaneria etc. electricidad etc...... se adjudicarian a la cta 221 .
Gracias nuevamente.

[Contrapartida]

Debes asignar a la 220 y la 221 la "proporcion" no la cantidad que hay en el recibo del IBI respecto el total. Efectivamente la amortizacion se realiza con ese asiento sobre el total de la 221 (que incluye como muy bien dices todos los gastos inherentes a la adquisición). En cuanto al mejora, efectivamente, incremente la 221, pero también puede cambiar la vida útil y, con seguridad la amortizacion anual. De todos modos cabe separar mejoras (que son mayor valor del activo) de reparaciones (que son gasto). Espero que sea de ayuda

[Petrus]

Supongo que con la respuesta recibida de Contrapartida te habrá quedado claro el procedimiento para establecer el desglose del TOTAL ( compra más gastos) a activar del inmueble, en sus partes de Terrenos y Construcciones.
Sólo complementar, en el tema de la amortización aplicable al inmueble. Las tablas oficiales que has consultado contemplan una horquilla de permisibilidad, a efectos de la deducibilidad de las Amortizaciones en el I.Sociedades , entre un máximo de coeficiente anual y un mínimo fruto de un máximo de años amortizando.
Máximo coeficiente : 2 % anual (equivalente a 50 años de vida útil)
Mínimo coeficiente: 1 % anual( equivalente a los 100 años de vida útil)
por lógica contable y fiscal ,casi todos se situan en el coeficiente máximo, es decir del 2% anual, despreciando el mínimo, salvo contados intereses que no vienen a cuento.
Aún cuando en vuestro concreto caso, motivado simplemente por una inversión de recursos, sólo afectaria al resultado contable ya que habida cuenta de la Diferencia Permanente a introducir , a nivel fiscal, la decisión resulta indiferente.

[selen13]

Pero como se esa proporcion porque en el recibo del ibi solo aparece esas cantidades con esos conceptos. como puedo averiguarlo?
Por lo que me han dicho la vivienda esta mal. y creo que se podria considerar como mejoras no?
Otro punto es porque me dices que puede cambiar la vida util y la amortizacion anual, a ver te refieres que si se hiciera reformas al incrementar 221 tendria que calcular nuevamente la amortización? Dios mio no puedo ........... con esto, alguien me podria decir de algun sitio donde pueda ojear estos asientos y estudiarmelos.

[Contrapartida]

sumas ambos conceptos y divides cada uno de ellos por ese total. Esa es la proporcion que debes aplicar al precio de adquisicion (total). En cuanto a las mejoras, si son el primer año no te cambia la vida útil y no hay que recalcular nada, el problema es si se produce con posterioridad. De hecho, si las reformas son necesarias para que el activo este "en condiciones de funcionamiento" no se empieza a activar hasta que se termine y sólo entonces se dejan de incorporar gastos al precio de adquisción.

[selen13]

hola nuevamente. he hecho lo que me has dicho y lo que me sale no lo veo razonable o yo lo entendido mal o lo estoy haciendo mal.
En el recibo del Ibi aparece valor del suelo 13.924.03 y valor catastral 17.446.93. El precio de venta del piso fue 72.000 € que se pago. aparte esta los gastos de ITP 5.040€ plusvalia 2.342.02 y gestoria 214€+16%iva -15%irpf = 216,14 y notaria 279.85+16%iva-15%irpf= 286.10
Si no lo entendido mal es lo siguiente:
13.924.03+17.446.93=31.370,96
13.924,03/31.370,96= 0.44%
17.446,93/31.370,96=0,56%
Entonces estos porcentajes se aplican sobre total de 72000+5040+2342+216.14+286.10= 79.884.26*0.44%= 351.49 esta cantidad no puede ser el valor del suelo? algo falla o me equivoco. esta cantidad seria la cantidad no amortizable.y la que iria a la cta.220
entonces en la 221 iria 79884.26-351.49= 79.532.77 esta cantidad se dividiria por 50 años y tendriamos la cuota amortizar 1.590.66€ que se haria el siguiente asiento 682 a 282 por esa cantidad no?

[Contrapartida]

Por partes:

Dado que el IVA no forma parte del gasto y la retencion si que la acabas pagando (a hacienda) el gasto es sin IVA ni retencion.

El calculo esta bien, pero para hallar el 44% o multiplicas por 0.44 o por 44% si no lo que calculas es el 0,44%. El resto es correcto

[selen13]

Hola nuevamente.
De todo lo dicho me puse hacer los correspondientes asientos y surge el siguiente contratiempo: el programa que tengo de contabilidad, tengo que poner en las facturas recibidas los gastos de notaria y gestoria para que en los trimestres me calcule el iva y irpf del trimestre, entonces seria correcto el siguiente asiento:
214€ (221)
34.24 (472) a (475) 32.10
(410) 216.14 esto seria para gestoria y se haria otro asiento pero con distintas cantidades para notario.
Ahora bien de todo lo hablado para hayar la cantidad del valor del suelo y la vivienda seria excluyendo estas cantidades pero no las de Plusvalia, Itp, porque sino se duplicaria no? entonces seria sumar al valor edificacion la cantidad correspondiente a notario y gestoria y la suma de todo se haria la amortizacion. Mi pregunta es que haciendolo asi dicha suma seria el 100% de amortizacion no se si esto seria correcto.
Otra opcion seria en vez de adjudicarlo a la 221 considerarlo en una 629